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租賃關系下抵押權人風險與防范
信息來源:王敏 信息簽發:潘忠平 發布時間:2015/7/31 14:51:10 點擊率:6711次

 

    在融資擔保領域,房屋抵押擔保是一種最基本也是最重要的擔保方式,但租賃權形成于抵押權之前還是之后對抵押權的能否順利實現有著重要影響。
    先抵后租。《最高人民人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》)第六十六條規定:抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。
    先租后抵。《擔保法解釋》第六十五規定:將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效!段餀喾ā返谝话倬攀畻l規定:訂立抵押合同前抵押財產已經出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響,抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
    從上述法律規定可以看出,已經登記的抵押財產出租的,不適用買賣不破租賃之規則,抵押權優先于租賃權;在先租后抵情形下適用買賣不破租賃之規則。雖然如此,但在抵押權實現過程中,無論是先抵后租還是先租后抵,仍經常遇到案外人以其對該房屋享有租賃權為由,主張買賣不破除租賃。因此抵押權人有必要在設立抵押權時做好風險防范工作。
     一,在先抵后租中,設立抵押權時,抵押權人應當使抵押人出具抵押物未出租的書面申明,此外抵押權人還應當到房管部門查詢,抵押物是否辦理了租賃備案手續,也應當到抵押物現場查看,核實真實的抵押物使用人情況,以防止今后在抵押權實現過程中,抵押人與第三人串謀損害抵押權人的利益。
    二、在先租后抵中,設立抵押權時,應當向抵押人和承租人收集租賃合同,了解租期、租金、支付方式等主要內容。對于租期較長且整個租期的租金已經支付完畢的財產作為抵押物的,應當格外關注,最好能讓債務人另外提供補充擔保。在可能的情況下,抵押權人還應當努力做承租人和抵押人的工作,讓承租人出具在將來抵押權實現過程中自愿騰空的承諾,對于租期較長的租賃合同,也可以建議承租人和抵押人將租金支付周期盡量縮短,禁止抵押人一次性收取全部租期的租金。
     在抵押權實現過程中,如果案外人以租賃先于抵押權為由,主張買賣不破租賃的,抵押權人和法院應當重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節點、案外人是否占有案涉房屋等問題進行審查。
     關于租賃合同的真實性,經審查發現當事人自認或者有其他明確的證據證明租賃合同為虛假,或者名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權抵債等關系的,對租賃合同的真實性不予認可。租賃合同未生效或者已在另案中被撤銷、確認無效的,對案外人的租賃權不予認可。
     關于租賃合同簽訂的時間節點,如果在抵押、查封前,租賃合同的當事人已經根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條、住房和城鄉建設部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規定辦理了租賃登記備案手續的,應當認定租賃合同簽訂于抵押、查封前。經審查發現有下列情形之一的,一般也可認定租賃合同簽訂于抵押、查封前:1、租賃合同的當事人在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的;2、租賃合同的當事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的;3、有其他確切證據證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的,如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。
     關于承租人是否至今占有抵押物,有下列情形之一的,可以認定案外人在抵押、查封前已經占有且至今占有案涉房屋:1、案外人在抵押、查封前已經在且至今仍在案涉房屋內生產經營的;2、案外人在抵押、查封前已經領取以案涉房屋作為住所地的營業執照且至今未變更住所地的;3、案外人在抵押、查封前已經由其且至今仍由其支付案涉房屋水電、物業管理等費用的;4、案外人在抵押、查封前已經對案涉房屋根據租賃用途進行裝修的;5、案外人提供其他確切證據證明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。 
 
 

 
 
 
 
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