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淺析利用集體土地經營的企業之擔保措施
信息來源:王敏 信息簽發:潘忠平 發布時間:2015/7/31 14:22:26 點擊率:3619次

 

    在我國,對鄉鎮、村企業等集體建設用地使用權抵押一直采取嚴格限制的態度,除非鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押,否則其建設用地使用權并不必然與廠房等地上建筑物一并抵押!段餀喾ā返谝话侔耸龡l和《擔保法》第三條都做了相應的規定。
    而現實中,大量的集體經濟組織為發展集體經濟,將集體土地對外出租收取租金,由承租人出資在租用的土地上建造廠房,承租人對其建造的廠房一般都有較長的使用權,而房屋的所有權仍歸屬于集體。因此,集體土地上的廠房往往是使用人和所有人分離,集體經濟組織出于現行法律規定和規避風險需要,往往不會同意以集體土地使用權及地上建筑物為承租人提供抵押擔保。
    從法律上看,造成抵押難的根本原因在于集體土地上的企業對土地和廠房不享有物權,其與土地的所有者本質上是一種租賃關系,地上建筑物雖然由承租人建造,但按照約定所有權一般也歸屬于集體,因此企業對于地上建筑物本質上也只是享有租賃權,無非該等租賃權相對于普通的租賃權租期更長。因此,可以考慮用企業的承租權作為非典型的擔保措施,具體設計如下:
    由集體經濟組織、債權人和企業簽訂三方協議,在協議中明確企業對土地和廠房的租期、租金標準和支付方式等內容,在三方協議中,企業應當承諾如果到期未能清償對債權人的債務,自愿從租賃物處騰空,由債權人從集體經濟組織取得一定時間內的租賃權,而集體經濟組織的租金收益亦由債權人承擔,債權人可以將其取得的租賃權對外轉讓并以轉讓所得價款清償債權,企業和債權人的上述約定應當征得集體經濟組織同意。這樣,如果企業到期未能清償債權的債務,債權人可以依據三方協議,要求企業從租賃物內騰空,并要求集體經濟組織予以配合,如果企業拒不配合的,可以通過訴訟途徑解決,只要債權人掌握了租賃權,那么在企業發生到期未能清償債務的情況下,就多了一種保障措施。

 
 
 
 
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